הלוואת משכנתא: 20 טיפים מומחים
אני לא רוצה לשלם דמי שכירות לכל החיים, אלא להכניס את הכסף לנכס. על מה עלי לחשוב קודם?
© Fotolia.comלעתים קרובות אני שומע את המשפט "אני מעדיף לשלם את שכר הדירה בכיס שלי". אבל התוכנית לממן בית או בית משותף בצורה כזו עובדת רק אם מכניסים סכום נאה של הון עצמי. אחרת, שיעורי ההלוואות שעליכם לשלם לבנק בלבד יעלו על שכר הדירה הקודם שלכם - שלא לדבר על החזר ההלוואה. עם זאת, בטווח הארוך, בעוד 20 שנה ויותר, ניתן לקחת את הצעת החוק. בהנחה שהמסגרת האישית שלך נכונה: אתה, למשל, מועסק באופן קבוע בחברה אמינה כלכלית; הם בריאים, הם מרוויחים טוב ולא צפויים לעבור לעיר אחרת.
כמה הון עצמי אני צריך להביא?
ככל שיותר, כן ייטב! אם אתה רוצה לישון בשלווה, אתה מצפה ל -30 אחוז ממחיר הרכישה. לפחות 20 אחוזים אמורים להיות. היעדר הון פירושו תמיד שאתה צריך ללוות סכום כסף גדול יחסית - ולשלם ריבית רבה לבנק.
אילו אפשרויות להלוואות משכנתא קיימות?
בעיקרון, בנוסף להון יש לקחת בחשבון גם כסף משלו עבור העלויות הנוספות בעת רכישת נכס. לעתים קרובות לא חושבים עליהם, הם יכולים להמציא, תלוי במדינה, בין 8 ל -10 אחוז ממחיר הרכישה - תמורת שכר טרחת הנוטריון שמבצע את חוזה הרכישה, על כניסה לפנקס המקרקעין, עבור מס העברת מקרקעין ועמלת תיווך אפשרית. אלה האפשרויות העיקריות של הלוואות משכנתא:
הלוואות משכנתא: הסכם אשראי ארוך טווח עם בנק בו הנכס משועבד כבטוחה לבנק. המשכנתא נמשכת עד לפירעון כל סכום ההלוואה. כלל אצבע: ככל שההחזר הנוכחי נמוך יותר, תקופת ההחזר תהיה ארוכה יותר. אין להתבלבל עם זה תקופת הריבית הקבועה, כלומר התקופה בה קבועות הריבית. לרוב מדובר על 10, 15 או 20 שנה. בסוף תקופת הריבית הקבועה יש בדרך כלל עדיין חוב שיורי גבוה יחסית.
Bausparvertrag: בחברת בונים נחסך סכום מסוים בריבית קבועה. אם החוזה מוכן להקצאה (למשל מכיוון שנחסך 40 או 50 אחוז מהסכום), יש לך זכות להלוואה לחיסכון ביתי בריבית נמוכה עבור הסכום שנותר.
מימון מעורב: שילוב של הלוואות בנקאיות והלוואות לחיסכון ביתי.
הלוואות ציבוריות: בין היתר מעניקה Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). הם בעלי ריבית נמוכה מכיוון שהם מקדמים פרויקטים של בנייה שרוצים פוליטית - כמו בידוד תרמי יעיל במיוחד.
שיכון Riester: הסכם הלוואה מאושר לבנייה או רכישה של נכס שהוא בבעלות עצמית ומגורים ראשוניים. המודל כדאי ביותר למשפחות צעירות עם מספר ילדים. הם נהנים מקצבאות ארוכות ומקצבאות רבות למדינה - 154 אירו לאדם בשנה, 185 אירו לילד ו -300 אירו (נולד לאחר 1/1/2008). תנאי מוקדם: תשלומים שנתיים של 4 אחוזים מהשכר ברוטו בשנה הקודמת, מקסימום 2100 יורו. עם זאת, לרייסטר למגורים יש גם הרבה ווים ופרצות, בשל עומס של תקנות בירוקרטיות. גלה בזמן טוב על היתרונות והחסרונות (למשל, בכתובת www.vorsorge-know-how.de), וודא שאתה מקבל עצות מקיפות.
בית או דירה - כיצד אגלה מה מתאים לי יותר ולמשפחתי?
אתה רוצה לגור בעיר? אז סביר יותר שהוא בית משותף. קרוב לבתי העיר נמצאים לפחות במטרופולינות כמו מינכן, המבורג, פרנקפורט או שטוטגרט בקושי, ואם כן, אז במחירים מזוויעים. השאלה "בית או בית משותף?" אז ראשית, זה פיננסי. מכיוון שדירות בדרך כלל זולות יותר מבתים עם קרקע - ברכישה, אך גם בעלויות העוקבות כמו תיקונים או עלויות חימום. עם זאת, קחו בחשבון שכבעל דירה, תמיד תהיו חלק ממשק בית - עם כל העימותים שתוכנתו מראש כבר עשויה להיות לכם מהזמן שלכם כדייר. וזה גם אומר שלא תוכלו להחליט בעצמכם, אם זה חידוש החזית, צבע חדר המדרגות, התקנת מעלית או התקנת מערכת סולארית. כמובן שמצב החיים תמיד ממלא תפקיד מכריע. יש לך ילדים קטנים יותר? ואז בית בכפרי יהיה נחמד, אבל שאלו את עצמכם בכנות: האם אתם נהנים מגינון? האם אתה רוצה לעשות הכל בעצמך, מה עוד עושה חברה לניהול נכסים בשבילך? מי במשפחתך מוכן להניח שלג וקרח מול הבית בתחילת החורף? כמה זמן וכסף אתה מוציא, כי אתה צריך לנסוע הרבה יותר מבעבר כדי לעבוד? ואם ילדיכם מאוחר יותר הולכים בדרכם: האם הבית בירוק, אז עדיין החלום הכי טוב שלכם?
האם חוזה חיסכון ביתי כדאי אם אני לא יודע אם אני רוצה לבנות אחר כך?
בהחלט! אם תחליט במהלך האנספרפזה כנגד רכישת נדל"ן, ניתן להמיר את החוזה בשיעורים רבים אחר כך בחוזה חיסכון טהור. ישנן אז שיעורי ריבית גבוהים יותר אם ויתור על ההלוואה.יתרון חשוב של חוזה באוספאר: אינך צריך להתחייב לאפשרות כזו או אחרת בסיום.
האם ניתן לכלול שירותים חסכוניים בהון בחוזה חיסכון ביתי?
כן, זה אפשרי. אך לרכישת נכס, הכסף שנחסך שם לא יספיק, גם לאחר שנים רבות. חשב זאת ולא תרומה לעלויות הנוספות, מה שמביא רכישת נדל"ן עם עצמה.
כיצד אוכל למצוא שמאי אמין שיודע להעריך את ערך הבית?
לבנקים פרטיים גדולים, בנקי חיסכון ובנקים שיתופיים יש לרוב מחלקות נדל"ן משלהם. העובדים שם בדרך כלל מספקים גם דוחות מומחים. בנוסף, מתווכים רבים בעלי הכשרה נוספת כמומחים, ואדריכלים הם בעצמם. אולי תרצו לשמוע מחברים האם מישהו מכיר מומחה אמין.
אם בית עולה 750,000 יורו, כמה ממנו תוכלו לממן באמצעות הלוואה?
ככלל, מקסימום 80 אחוז ממחיר הרכישה - בסכום של 750,000 יורו, למשל, תקבל הלוואה של 600,000 יורו. עם הערך האשראי הטוב ביותר ונסיבות כלכליות טובות מאוד של הלווים, זה לפעמים יכול להיות 100 אחוז ממחיר הרכישה. אבל אז אתה משלם עבור חלק לעתים קרובות ריביות גבוהות יותר.
האם יש מחשב השוואה להלוואות משכנתא באינטרנט?
מחשבים מקוונים כאלה מציעים בנקים וחברות ביטוח, כמו גם חברות אינטרנט, עיתונים, מרכזי נדל"ן ופורטלים כמו www.interhyp.de (כולל חישוב תקציב, מחשבון לריבית, הלוואות להחזר או המשך), www.immobilienscout24.de ( בין היתר עם מחירי רכישה באזורים שונים או מחוזות עירוניים) או www.drklein.de (בין היתר עם מחשבון הלוואות ותחזיות להתפתחות הריבית לטווח הקצר או הבינוני במימון הבניין).
מה הנטל החודשי, וכיצד מחשבים אם אוכל להרשות זאת לעצמך?
הנטל החודשי תלוי כמובן בסכום ההלוואה ובריבית. לדוגמה, בהנחה שיש לך הלוואה של 300,000 אירו בריבית של 4 אחוזים ופירעונות של אחוז אחד, תצטרך לצפות לחמישה אחוזים לשנה. המשמעות היא שאתה משלם 1250 יורו בחודש בריבית וקרן. כדי לבדוק מה אתם יכולים להרשות לעצמכם, עדיף לרשום את כל מה שתוציאו בממוצע לחודש. זה משווה את ההוצאות שעלולות להגיע אליכם כבעלי בית. עליכם לא רק לצפות לזיכוי, אלא גם לחשוב על חימום, עלויות מים או איסוף זבל. היזהרו, אם זה רק יעלה לאפס! חיץ סיכון חייב להיות - למשל במקרי חירום אישיים, לתיקונים בבית או לדירה, אולי גם לצורך עלייה מאוחרת יותר בשיעורי ההלוואות.
האם אוכל לפצל את סך המימון?
כן, אפשר אפילו לעשות זאת טוב מאוד. לדוגמה, נניח שאתה זקוק להלוואה של 100,000 יורו ולקבל 40,000 יורו מחוזה חיסכון בארבע שנים. אם אתה יכול להכניס את הכסף הזה להפחתה, הגיוני לפצל את ההלוואה. אז מוסכם על הריבית הקבועה של חלק ההלוואה מעל 40,000 אירו לארבע שנים. לאחר תשלום חוזה החיסכון, חלק זה של ההלוואה יוחזר. כדאי לכלול במימון גם חוזה Bauspar מבוסס הקצאה. ניתן לפרוע הלוואות לחיסכון ביתי, שלא כמו הלוואות בנקאיות, בכל עת.
הבנק שלי מציע לי הלוואת בניה בריבית משתנה. האם עלי לעשות זאת?
תחילה ריבית משתנה נראית בהתחלה מאוד מפתה מכיוון שהריבית נמוכה בהרבה מהרגיל. הסיבה: בנקים לוקחים עמלות גבוהות יותר עבור כסף | הלוואת משכנתא, אך אין פרמיה לערבות לתקופה קבועה לשנה. המודל מסוכן, מכיוון שהריבית המשתנה מותאמת כל שלושה חודשים לריבית בשוק. במונחים קונקרטיים זה אומר שאם הריבית תעלה, כך גם נטל הריבית שלך. לכן עליכם להסכים רק על שיעורי ריבית משתנים עבור הלוואת בנייה אם תוכלו להחזיר הלוואה בזמן טוב, למשל מכיוון שתקבלו ביטוח חיים גדול יותר בעוד שנתיים.
אם אני מבין שאני משלם יותר מדי זמן על הלוואה, האם אוכל לנהל משא ומתן על תנאים חדשים בין לבין?
אם, למשל, קבעת את הריבית במשך עשר שנים, עדיף לנהל משא ומתן על הצורות לאחר מכן. אפילו החלפת בנק אפשרית. עבור שינויים במהלך התקופה הבנק גובה עמלות גבוהות. עם זאת, עם תקופת ריבית קבועה ארוכה יותר (למשל 20 שנה), תמיד יש לך אפשרות לתבוע זכות סיום מיוחדת לאחר עשר שנים. לאחר תקופת הודעה מוקדמת של (שישה חודשים בדרך כלל), ניתן להגיש בקשה להלוואה חדשה עם תנאים והגבלות שוטפים.
בעלי רוצה לקנות דירה. כעת הבנק דורש שאחתום על ערבות. זה חייב להיות?
לפחות ככה זה. כי שני אנשים האחראים לזיכוי, כמובן, הבנק ולא לווה בלבד. מצד שני, אין התנגדות אם גם אתם נמצאים במרשם המקרקעין. מכיוון שאם בבעלותך 50 אחוז מהנכס, זה רק הוגן שאתה אחראי למחצית מההלוואה.אם רק בעלך הוא הבעלים של מרשם המקרקעין, עליך לדחות את הערבות לדעתי.
קרובי משפחה נותנים לי הלוואת בנייה בריבית של שני אחוזים. האם אוכל לקבל את זה? ומי נמצא במרשם המקרקעין?
הלוואות כאלה אינן כה נדירות. בכל מקרה, עליך לרשום את הריבית המוסכמת ואת מועד ההחזר בחוזה כתוב. מרבית ההלוואות בקרב קרובי משפחה או חברים ניתנות ללא כניסה לפנקס המקרקעין. אחרת, הלוואה זו תהיה "כפופה" בפנקס המקרקעין, כלומר: בעיקול, כל הנושים האחרים יקבלו את כספם.
מתי בהכרח יש להשלים מימון?
בכל מקרה, בתחילת הפרישה, כשההכנסה נמוכה יותר - ואתה סוף סוף רוצה ליהנות מחיים "נטולי שכר דירה".
יש לי ירושה בראיה. האם זה הגיוני להחליף את הלוואת הבנייה בטרם עת?
כן, אם ריבית ההלוואה שנותרה גבוהה מ"עונש בתשלום מראש ". הבנק יכול לחייב אותך בגין כך אם תסיים את הסכם ההלוואה באופן חד צדדי לפני פקיעתו.
מה קורה אם אני כבר לא יכול לשלם?
אתה יכול לנהל משא ומתן עם הבנק אם ולמשך כמה זמן תידחה. אם עדיין לא ניתן להחזר, עליך למכור את הנכס, או שהבנק יתחיל במכירת עיקול.
חברים קיבלו הלוואת בנייה מבנק חיסכון זול יותר מבנק הבית שלי. האם שינוי לא יועיל לי?
אם כבר, יהיה עליכם לחכות עד לפקיעת נעילת הריבית בהלוואתכם. אבל מה כדאי לקחת בחשבון לפני שינוי: רק בנק הבית שלך יודע את הנסיבות הכספיות שלך מספיק טוב. בבנק אחר לא תוכל לקבל צ'ק אשראי נוסף.
האם צריך לקנות בית משותף כהשקעה, אם אין ברצונו להשתמש בנכס עצמו?
זה יכול להיות כדאי אם התשואה נכונה, כלומר הרווח הנקי עולה על שיעור אינפלציה לפחות (משער) של 2 עד 3 אחוזים. עם זאת, נדל"ן אינו השקעה קלה. עליהם להיות מתוחזקים, מנוהלים ושוכרים. הכל עולה, ודמי השכירות יכולים ליפול או להיכשל לחלוטין. אולי יוסרו גם הטבות המס שהופכות את ההשקעה הזו לאטרקטיבית.
מידע על הערכת שווי הנדל"ן בחינם ניתן למצוא אצל עמיתיהם של stern.de.
